تاثیر قیمت دلار بر قیمت مسکن در سال ۱۳۹۷

این مقاله در تاریخ ۱۸ آذر ۱۳۹۷ به‌روزرسانی شد.

تاثیر قیمت دلار بر قیمت مسکن – دو صاحب نظر برجسته بازار مسکن روز گذشته ۱۵ تابلوی راهنما خطاب به ۶ طیف عمده فعال در بازار مسکن به منظور حرکت در مسیر فعالیت های ملکی در سال ۹۷ را تشریح کردند.

حسین عبده تبریزی اقتصاددان و علی چگینی مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی دیروز در همایش چشم انداز بازارهای اقتصادی در سال ۹۷ خطاب به سرمایه گذاران ساختمانی، خریداران و فروشندگان مسکن، خریداران و فروشندگان زمین و املاک کلنگی و همچنین واسطه های بازار مسکن ۱۵ نشانگر برای حرکت در مسیر بازار مسکن در سال جدید را شرح دادند.

این دو صاحب نظر برجسته حوزه مسکن در این همایش پیش بینی ها و برآوردهای منتخب کارشناسی از بازار مسکن را در ۱۵ سرفصل مختلف از جمله «معاملات خرید و فروش مسکن»، «ساخت وساز»، «قیمت مسکن»، «وضعیت بازار سایر شهرها»، «تعیین تکلیف دو نگاه متفاوت به نسبت عرضه و تقاضا»، «جامعه تقاضای خانه اولی های مجهز به وام یکم» و «قدرت خرید مسکن در تهران» مطرح کردند.

همچنین در ادامه به تشریح سرفصل های دیگری همچون «ویژگی پرش قیمت مسکن در بهمن ماه امسال»، «فرصت بازار اجاره داری»، «نفع و ضرر مالکان املاک کلنگی» و در نهایت «پاسخ به یک تعبیر ناشیانه از رونق مسکن» پرداختند.

علی چگینی، مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی در این همایش در تشریح اولین تابلوی بازار مسکن در سال ۹۷، درخصوص «روند معاملات خرید و فروش مسکن در سال ۹۷» اعلام کرد:مسیر رونق در بازار معاملات مسکن در سال آینده تداوم خواهد داشت؛ همچنین رونق بازار معاملات مسکن در سال ۹۷ نه با کاهش قابل توجه حجم معاملات همراه خواهد شد و نه افزایش شدید در تعداد معاملات خرید و فروش مسکن نسبت به رونق ایجاد شده در ماه های پایانی امسال را تجربه می کند.
مطالعات وی درخصوص تابلوی دوم بازار مسکن سال ۹۷ درمورد وضعیت «ساخت و ساز و سرمایه گذاری های ساختمانی» نیز از بروز شرایط رونق در این بازار حکایت دارد؛ البته رونق در بازار سرمایه گذاری های جدید ساختمانی به تعبیر وی در سال ۹۷ به هیچ وجه شباهتی با رونق ایجاد شده در برخی دوره های قبلی که در آنها به طور میانگین سالانه ۲۰۰ هزار واحد مسکونی مجوز ساخت دریافت می کرد، نخواهد داشت.

بررسی های وی نشان می دهد رونق در بازار ساخت واحدهای مسکونی که اخیرا آغاز شده است در سال آینده نیز ادامه خواهد یافت. مطالعات چگینی درباره «تحولات قیمت مسکن» به عنوان تابلوی سوم و مهمترین تابلوی بازار مسکن در سال ۹۷ که هم اکنون از سوی هر ۶ طیف عمده فعال در بازار مسکن مورد سوال قرار دارد، حاکی است:قیمت مسکن در سال آینده بیشترین تاثیرپذیری خود را از دو بازار اقتصادی ارز و بازار پول و همچنین سطح تورم عمومی خواهد داشت؛ بررسی ها حاکی است نوسانات احتمالی نرخ ارز در سال آینده به سه شکل عمده، بازار مسکن را تحت تاثیر قرار خواهد داد؛ این نوسانات در کوتاه مدت منجر به انتقال بخشی از سرمایه ها از بازار مسکن به بازار ارز خواهد شد و در نهایت منجر به کاهش شتاب رونق در بازار مسکن خواهد شد؛ در بلندمدت نوسانات نرخ ارز از یک طرف با برجای گذاشتن اثر هزینه ای منجر به افزایش قیمت برخی نهاده های ساختمانی و در نهایت افزایش قیمت تمام شده مسکن خواهد شد و از سوی دیگر درآمدهای ناشی از التهاب نرخ ارز در یک بازه زمانی بلندمدت می تواند به طور مجدد از طریق ورود برخی از این درآمدها به بازار مسکن، حوزه معاملات و ساخت واحدهای مسکونی را تحت تاثیر قرار دهد.تحولات احتمالی بازار پول از جمله افزایش سود سپرده های بانکی نیز با برجای گذاشتن اثر دوگانه در بازار مسکن در کوتاه مدت منجر به مهاجرت برخی سرمایه ها از بازار مسکن به بازار پول شده اما در بلندمدت از طریق افزایش هزینه تمام شده پول، سطح دسترسی سرمایه گذاران، سازندگان و خریداران مسکن به تسهیلات بانکی را کاهش می دهد. برآوردهای کارشناسی مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی حاکی است نرخ تورم عمومی در سال آینده به شرط ثبات شرایط، حول و حوش ۱۳ تا ۱۵ درصد خواهد بود؛ بنابراین برآیند اثر این سه حوزه بر بازار مسکن می تواند منجر به نوسان قیمت مسکن معادل ۴ تا ۵ واحد درصد بالاتر از نرخ تورم عمومی شود.

وی در تشریح چهارمین تابلوی پیش روی بازار مسکن در سال ۹۷ درخصوص «وضعیت بازار مسکن در سایر شهرها» معتقد است:رونق ایجاد شده در بازار معاملات مسکن و همچنین بازار ساخت و ساز فعلا در بازار مسکن شهر تهران محسوس است و هنوز به سایر شهرها و استان ها سرایت نکرده است؛ با این حال از آنجا که همواره شهر تهران پیشتاز رونق در بازار مسکن بوده است این انتظار وجود دارد که با تاخیر زمانی چندماهه رونق به بازار مسکن شهرهای بزرگ و سپس سایر شهرهای کشور نیز سرایت کند.

چگینی روز گذشته همچنین یک تحلیل کارشناسی درباره «تعیین تکلیف دو نگاه متفاوت نسبت به عرضه و تقاضای مسکن» را ارائه کرد؛ به گفته وی اگرچه هم اکنون دو سناریوی کاملا متضاد درخصوص نیاز به تامین مسکن در یک دهه آینده وجود دارد اما هیچ کدام از این دو سناریو که یکی بر مبنای عدم نیاز به تامین مسکن و ساخت و سازهای جدید و دیگری مبتنی بر نیاز به ساخت تعداد بسیار زیاد واحد مسکونی به جهت جهش تعداد خانوارها در ۱۰ سال آینده است درست نیست؛ به گفته وی براساس سناریویی که کارشناسی تر و واقع بینانه تر است و عمده کارشناسان و صاحب نظران جمعیتی نیز بر آن توافق دارند حجم نیاز به مسکن در یک دهه آینده معادل ۹ میلیون واحد مسکونی جدید است. در این میان حجم تقاضای جدید مسکن معادل ۵۳۰ هزار تقاضای تازه در هر سال است؛ این در حالی است که با لحاظ سایر فاکتورها و نیازهای مربوط به تخریب و نوسازی و. . . در بازار مسکن برآوردها حاکی از نیاز به ساخت سالانه ۹۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور است.

 

چگینی در تشریح تابلوی ششم بازار مسکن ۹۷ به تشریح «مسیرهای غیر هم جهت عرضه و تقاضا در بازار مسکن» پرداخت؛ مطالعات وی با اتکا به آمارهای رسمی نشان می دهد واحدهای مسکونی با متراژ ۴۰ تا ۷۵ مترمربع هم اکنون حدود ۴۳ درصد از معاملات مسکن را به خود اختصاص می دهند؛ به این معنا که آمارها نشان می دهد هم اکنون ۴۳ درصد از معاملات انجام شده در بازار مسکن در بازه مساحتی ۴۰ تا ۷۵ مترمربع انجام می شود، این در حالی است که تنها ۱۲ درصد از ساخت و سازها در این بازه مساحتی بوده و این موضوع نشان دهنده این واقعیت است که الگوی ساخت وسازها طی سال های اخیر کاملا با جنس تقاضای غالب در بازار مسکن غیر هم جهت بوده است.
وی همچنین در توضیح هفتمین تابلوی بازار مسکن در سال ۹۷، به تشریح موضوع «جمعیت جدید متقاضی مسکن طی یک دهه آینده» می پردازد؛ تحقیقات وی نشان می دهد به فرض تحقق سناریوی رشد ۲ درصدی تعداد خانوارها در ۱۰ سال آینده که محتمل ترین سناریوی جمعیتی طی یک دهه آتی در میان کارشناسان است، تعداد خانوارها از ۲۴ میلیون و۲۰۰ هزار خانوار فعلی به ۲۹ میلیون و۵۰۰ هزار خانوار افزایش خواهد یافت. در این میان دو مولفه تعداد خانه های خالی قابل عرضه به بازار مسکن و همچنین ساخت ۳ میلیون و۸۰۰ هزار واحد

مسکونی در بافت فرسوده مطابق با برنامه ریزی های انجام شده بخشی از این نیاز را پوشش خواهد داد.
مطابق با برنامه ریزی های به عمل آمده در ۱۰ سال آینده باید سالانه ۳۸۰ هزار واحد مسکونی در بافت های فرسوده نوسازی شود. «جنس تقاضای تازه در بازار مسکن» هشتمین تابلوی بازار مسکن سال ۹۷ است. مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن در این باره معتقد است با کاهش بعد خانوار از ۵/ ۳ نفر در سال ۹۰ به ۲/ ۳ نفر در سال ۹۵ نوع تقاضا در بازار مسکن نیز دستخوش تغییر شده است که این تغییر در سال آینده وسال های بعد حتما باید از سوی سرمایه گذاران ساختمانی و سازندگان مورد توجه قرار بگیرد.

به گفته وی هم اکنون مطابق با آمارهای رسمی ۲ میلیون خانوار تک نفره در کشور وجود دارد که این موضوع نشان دهنده رشد شتابان تعداد خانوارهای نیازمند و متقاضی واحدهای مسکونی کوچک متراژ است. وی در عین حال با اشاره به وجود یک «اشکال نامرئی در ضوابط شهرسازی» به عنوان تابلوی نهم، معتقد است:مسیر غیر هم جهت الگوی عرضه با تقاضای غالب مسکن تنها ناشی از غفلت سرمایه گذاران ساختمانی و سازندگان نیست؛ بلکه در برخی موارد ضوابط شهرسازی اجازه کوچک سازی به سازنده ها را نمی دهد.
«جامعه تقاضای خانه اولی های مجهز به وام یکم» به عنوان تابلوی دهم، از ورود ۳۰۰ هزار تقاضای تضمین شده به بازارمسکن به شکل قطعی و به تدریج طی دو سال آینده به بازار مسکن حکایت دارد؛ ۳۰۰ هزار ثبت نام کننده خانه اولی برای دریافت وام یکم، جامعه جدید تشکیل دهنده تقاضای تضمین شده و قطعی برای ورود به بازار مسکن هستند که طی دو سال آینده به تدریج وارد بازار مسکن می شوند.

مطالعات چگینی درخصوص «قدرت خرید مسکن در شهر تهران»در مقطع زمانی حاضر به عنوان یازدهمین عامل اثرگذار در فعالیت طیف های مختلف فعال در بازار مسکن نشان می دهد در حال حاضر آخرین سقف ریالی تسهیلات خرید مسکن(اعم از وام یکم وتسهیلات از محل اوراق حق تقدم)، به طور متوسط معادل ۱۷ تا ۲۳ درصد قیمت یک واحد مسکونی ۷۵ مترمربعی در شهر تهران –براساس میانگین قیمت مسکن در شهر تهران-را پوشش می دهد.

حسین عبده تبریزی، اقتصاددان و صاحب نظر برجسته بخش مسکن نیز با تشریح «ویژگی پرش قیمت مسکن در بهمن ماه»، اعلام کرد:پرش بیش از ۲۰ درصدی قیمت در بهمن ماه ناشی از تداوم رکود طی سال های متوالی، رشد منفی قیمت واقعی مسکن، تورم انتظاری و کاهش رفتارهای سفته بازانه بوده است، بنابراین این پرش قیمتی برای سال آینده قابل تداوم نیست؛ هرچند در صورتی که سرمایه گذاران ساختمانی نسبت به اولویت بخشی به الگوی کوچک سازی در بازار مسکن و پاسخ به تقاضای غالب در این بازار در حجم مناسب اقدام نکنند، بازار مسکن از این ناحیه آسیب پذیر خواهد شد. این درحالی است که هنوز هم در بازار املاک تجاری و مسکن لوکس حباب قیمتی وجود دارد. وی در عین حال بازار اجاره مسکن را به عنوان یک فرصت جدید برای سرمایه گذاران به واسطه راه اندازی بازار اجاره داری حرفه ای مورد تاکید قرار داد.

مطالعات عبده تبریزی درخصوص «نفع و ضرر مالکان املاک کلنگی در سال ۹۷» نشان می دهد نفع مالکان و فروشندگان زمین در فروش زمین یا مشارکت در مقطع زمانی فعلی است چراکه به واسطه حباب قیمتی موجود در بازار زمین، هیچ انتظاری برای تحقق سود بیشتر از ناحیه تعلل در فروش زمین و ملک کلنگی در سال ۹۷ وجود ندارد؛ در واقع تا سال ۱۴۰۰ بازار زمین محل مناسبی برای سرمایه گذاری نیست.

وی همچنین با اشاره به یک«تعبیر ناشیانه از رونق مسکن» اعلام کرد:بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی وارد نظم جدیدی شده است که در قالب این نظم جدید رونق هرگز به معنای افزایش شدید قیمت ها نخواهد بود؛ بلکه رونق در دوره فعلی ناشی از دو پارامتر افزایش حجم ساخت وساز و حجم معاملات مسکن با تغییرات غیرجهش گونه قیمت است و کاملا غیرسفته بازانه و غالبا ناشی از افزایش تقاضای مصرفی است.

این دو صاحب نظر ارشد حوزه مسکن در نهایت با یک جمع بندی مشترک یک توصیه طلایی خطاب به سرمایه گذاران ساختمانی ارائه کردند؛ مبنی بر اینکه اولویت سرمایه گذاران ساختمانی در سال ۹۷ باید بر کوچک سازی وارزان سازی متمرکز شود و ساخت واحدهای میان متراژ و متوسط قیمت در وهله بعدی مورد توجه قرار بگیرد؛ چراکه هم اکنون هم تمایل و هم بالاترین سقف ریالی تسهیلات برای خرید مسکن مختص خانه اولی هاست.

منبع: نمناک