یکی از اولین تحلیل هایی که هر سازنده برای اتخاذ  تصمیم به ساخت یک پروژه و فروش آن باید انجام شود قیمت تمام شده ساخت و سایر هزینه‌ها و قیمت فروش آپارتمان  میباشد که با توجه به شرایط خاص این سال‌های اخیر و افزایش سریع قیمت مصالح و دستمزد، سازنده ها را به چالش کشانده و واقعاً تصمیم برای شروع یک پروژه جزو تصمیم‌های مشکل شده است.

البته از سال‌های پیش سازنده‌ها برای شروع ساخت یک پروژه مسکونی روی تورم حساب زیادی باز می‌کردند و با توجه به صعود و رکود های متوالی صنعت ساختمان رابطه عرضه و تقاضای مسکن در ایران بر مبنای تعداد جمعیت و نیاز به مسکن ، تا حدودی می‌توانستند آینده قیمت ملک را پیش‌بینی نمایند ولی با جهش یکباره قیمت مسکن ، دلار و…. و دوره رکود طولانی آخر و دوره رونق کوتاه‌مدت بعد از آن  کارشناسان این حوزه را نیز به چالش بزرگی کشانده است .

تیم خبر و تحلیل ساختمانیار تصمیم گرفته است احتمالات و تحلیل های خود را بر مبنای مشاهدات و جمع آوری دیتا های مختلف موجود در این صنعت منتشر و با شما کاربران محترم این اپلیکیشن به اشتراک بگذارد و سعی خواهیم نمود در هر هفته به گوشه ای از این اطلاعات کاربردی بپردازیم و امیدواریم این نظرات که تنها حاصل پیش بینی و مشاهدات عینی این تیم می باشد یک طرفه نبوده و خوشحال می شویم در قسمت نظرات همین پست نظر ارزشمند شما عزیزان را نیز مشاهده تا شاید مورد استفاده تمامی اعضای محترم این سایت واقع گردد .

سعی می کنیم در آینده نزدیک دیتاهای این نظرات را جمع بندی و در قالب مشخص و مدون به شما عزیزان ارائه نماییم . سیاست تیم ساختمانیار بر مبنای ارائه و معرفی مطالب کاربردی تدوین شده است و سعی می شود از ارائه اطلاعاتی که بیشتر جنبه تئوری دارد بپرهیزد تا بتوانیم با همفکری اعضای خود اطلاعات کاربردی زیادی جمع آوری و ارائه نماییم.

در ابتدا با نگاهی گذرا به دوره صعود و رکود این صنعت در ۲۵ سال اخیر از سال ۱۳۷۲ این سیگنال به ما داده می‌شود که ما دو دوره رونق چهارساله و بین آن دو دوره رکود دو تادوسال و نیم را می بینیم که  انتهای رکود دوم ۱۳۸۵ می باشد و از آن سال یک رونق سه ساله و رکود سه ساله را شاهد هستیم تا سال ۱۳۹۰ که در سال ۹۱ رونق یک سال و نیم و یک رکود چهارساله را شاهد هستیم تا سال ۹۶ که در این سال دوباره یک رونق یکساله و دوباره این صنعت وارد رکود شده است.

با نگاهی گذرا به این روند چند نکته حائز اهمیت میباشد از پایان جنگ ایران و عراق که شروع زندگی طبیعی ملت ایران در دوره انقلاب  بوده است دوره رونق مسکن معمولا ۴ سال و رکود آن دو ساله بوده که با نگاهی دقیقتر به دوره های ۶ ساله می توان آن را تقسیم کرد که چهار سال آن رونق و دوسال آن رکود بود و به تدریج که جلو رفتیم این دوره ها مقدار رونق آن کمتر و رکود آن طولانی تر شده است که در ادامه  این ترند را بررسی می کنیم.

به صورت مشخص و جالبی در این دوره های شش ساله در چهار سال رونق هر سال ۳۰ درصد افزایش قیمت و در دو سال رکود سالی ۱۰ درصد کاهش قیمت را شاهد بوده ایم که در نتیجه ما در ۶ سال به اندازه هر سال ۲۰ درصد تورم قیمت را شاهد بوده ایم.

تغییر محسوسی که در سال‌های اخیر مشاهده می‌گردد چرخش بازار از رونق ۴ سال به رونق دو ساله و در عوض آن رکود چهار ساله میباشد که این دوره از سال ۹۰ تا سال ۹۶ را شامل می شود و با فرض سیستم بالا ما یک رونق یک و نیم ساله از سال ۹۵ تا ۹۷تجربه  کرده‌ایم و می‌توانیم منتظر یک رکود ۴ ساله تا سال ۱۴۰۱ باشیم که با توجه به تقاضا و نیاز به مسکن در این پیش بینی می توان افزایش شدید اجاره بهای مسکن را در پی داشته باشد و مورد بعدی قابل تامل اینکه برخلاف نظر عموم که فکر می کنند این افزایش قیمت بسیار شدید بوده اطلاعات نشان می‌دهد که هر چه جلوتر می‌رویم افزایش قیمت ها کمتر شده است  یعنی در ۶ سال اول قیمت از متری ۵۰۰۰۰ تومان در سال ۷۰ به ۱۹۰ هزار تومان افزایش یافت  یعنی نزدیک به ۴ برابر؟؟!!!

و هر چه جلوتر رفتیم این شیب کاهش داشته است که در سال های کنونی قیمت به ۱۰۰% افزایش نرسید که البته نکته جالب بعدی این است که معمولاً تورم قیمت مسکن نسبت مستقیمی با تورم سالیانه دارد و تقریباً به همان میزان می باشد و ضمناً هر موقع دولت مانند شرایط فعلی درصد سود سپرده بانک ها را بالا برد دوران رکود شروع شد و هر موقع مانند همین دو سال پیش نرخ سود سپرده بانکها را کاهش داد شاهد رونق در بخش مسکن بوده ایم با ملاحظه نتایج فوق به اصول مهمی در بازار سرمایه می توان پی برد که تاحدودی این بازار را قابل پیش بینی می کند.

یعنی زمانی که ما در سال ۱۳۹۵ شاهد قیمت آپارتمان متری ۴ میلیون و نیم هستیم پیش بینی قیمت نزدیک به ۹ میلیون تومان برای سال ۹۸ محتمل بوده است و یکی از ویژگی های مشترک بازارهای مالی شیوه  صعود و فرود نمو دار قیمت‌ها می باشد که افرادی که در بازار بورس کار می‌کنند و تحلیل تکنیکال انجام می‌دهند به خوبی واقف هستند که بعد از هر دوره رشد ، نمودار قیمت مقداری کاهش یا به قول آنها نموداراصلاح می‌کند و هر چه شیب و مدت ،افزایش بیشتری داشته باشد این اصلاح نیز بیشتر میباشد.

به هر حال امیدواریم هر چه سریعتر شاهد کاهش تورم عمومی و رونق در اقتصاد کشور عزیزمان باشیم ولی متاسفانه تجربه نشان داده است که هر موقع تورم قیمت ها در سالی کم میشود به علت اینکه این کنترل به صورت علمی ومطابق با اصول شفاف اقتصادی نیست به شدت شاهد رکود در کسب و کارها هستیم

و کلام آخر و به زبان ساده اینکه در دوران رکود که با سیاست های انقباضی شدید صورت گرفته باشد پولی در سفره مردم نمی آید و به شدت به مردم فشار می‌آید ولی وقتی شاهدافزایش قیمت‌ها هستیم پول به سفره مردم وارد ولی قدرت خرید آنها به شدت کم می شود و می توانند زندگی کنند ولی به سختی که به نظر اینجانب نویسنده مورد دوم ترجیح بیشتری دارد.

دوم آذر ۱۳۹۷

علی سلطانیه

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.