پولم را کجا سرمایه گذاری کنم؟

سوالی که مردم این روز ها خیلی می پرسند

مشاوران مالی بیش از دیگران در این روزها با این سوال مواجه می‌شوند که چه باید کرد؟

در دورانی که همه کسب و کارها ناراضی و شاکی هستند چه کاری انجام دهم که سود آور باشد؟

چند روز پیش یکی از اقوام که پسر جوانی می باشد از دانشگاه فارغ التحصیل در رشته عمران و با سرمایه پدری بسیار خوب نزد من آمد و با ذوق و شوق گفت:

با پدرم صحبت کردم قرار شد سرمایه خرید زمین کلنگی و ساخت آپارتمان را در اختیارم بگذارد و شروع کنم به ساخت و ساز  آخرشم گفت قول بده تو مصالح ساختمانی به ما تخفیف بدید!!!

بهش گفتم حساب کردی چقدر پول زمین است؟

گفت :نه هنوز

گفتم :هزینه هر متر مربع ساخت را می دانی؟

گفت :به دست میارم

گفتم: با این شرایط که مسکن یک جهش بلند داشته آیا در صورتی که فعلا افزایش نداشته باشیم در قیمت مسکن چند درصد سود عاید شما می شود؟

گفت: هر چقدر که این سازنده های دور  و بر که تو کوچه و خیابون همینطور دارند می سازند و می فروشند عایدشان

می‌شود من هم عایدم می‌شود ولی حساب نکردم چقدر میشود؟

من که آب و روغن قاطی کرده بودم گفتم پسر خوب الان تو دهه ۷۰ نیستیما؟!! که هرکاری کنی بگیره الان تو سال ۹۷

هستیم سالی که طرف برای یک سرمایه گذاری ۱۰۰ میلیونی هزارتا حساب کتاب می کند بیزینس پلن تهیه می‌کند ,طرح توجیهی تهیه می‌کند و بعدش هم باز از نگرانی میره کلی پول مشاوره سرمایه گذاری می دهد و بعد اگر ریسک به ریوارد مناسب بود وارد معامله می‌شود اونوقت شما می خواهید حداقل ۱۰ میلیارد سرمایه رو وارد کار کنید و هیچ حساب و کتاب بین کردی؟؟

گفت : خوب اومدم پیش شما مشورت دیگه ؟

گفتم :اولا اینکه من مشاور اقتصادی نیستم ولی چون چند سال تو بازار ساختمان هستم باشه با هم حساب میکنیم

از اینجا شروع میکنیم کجا می خواهی بسازی گفت اولش از یک جای معمولی مثل جنت آباد گفتم خوب یه زمین ۴۰۰ متری خوبه  ؟

گفت :زدی به هدف

گفتم: خوب سرمایه اول جیرینگی ۴۰۰ متر هر متر ۳۰ میلیون که می شود ۱۲ میلیارد تومان در ابتدای کار نقد نقد هست

گفتم: تو زمین ۴۰۰ متری می توانید ۱۵ تا واحد ۷۵ متری ۲۵ طبقه یعنی هر طبقه ۳ واحد بسازید که در اصل ۷ طبقه می‌شود که دو طبقه پارکینگ و پنج طبقه مسکونی که زیر بنای غیر مفید می شود ۱۶۸۰ متر مربع که باید هزینه ساخت بدهید که با خرپشته ۱۷۰۰ حساب کن   امروز اگر بخواهید یک آپارتمان معمولی بسازی زیر متری ۱۹۰۰ اصلاً فکرش رو نکن تازه این قیمت‌ها داره با یه مومنتوم ای بالا می رود که  حالا فرض میکنیم  همین امروز بخوره به یه سد بزرگ و

قیمت ها بایستد خوب یعنی سه میلیارد و ۲۳۰ میلیون هم پول ساخت میشه

گفت : خوب چند میفروشم ؟

گفتم: عجله نکن تا فروش یکم دیگه کار داری

گفت : دیگر هزینه‌ای چی؟

گفتم :هزینه جواز و مهندس ناظر و بیمه و غیره رو حساب نکردیم  میگیم خوشبینانه ۴۲۰ میلیون تومان که جمع هزینه ساخت می شود ۳ میلیارد و ۶۵۰ میلیون و با پول زمین شما باید ۱۵ میلیارد و ۶۵۰ میلیون تومان سرمایه گذاری کنید.

خوب مبارکه حالا شما ۱۵ واحد ۷۵ متری داری که جمع میشود ۱۱۲۵ متر که متری چند می‌خواهی به فروشی گفت :متری ۱۱ تومان

گفتم: ما میگیم متری ۱۴ تومان تو بعد از ۱۸ ماه ساخت و ساز جنگی که بعید هست بشه تو ۱۸ ماه جمعش کرد شما می فروشی که عدد پولی که دستت میاد میشه ۱۵ میلیارد و ۷۵۰ میلیون تومان!!!

گفت: یعنی ۱۰ میلیون سود ماند؟

گفتم نه اون هم باید یه چیزی بزاری روش چون کلنگی که خریدی به بنگاه هیچی کمیسیون ندادی

با ناامیدی گفت: واقعا؟؟

گفتم: متاسفانه

گفت :اگه حداقل یه ۳۰۰ یا ۴۰۰ میلیون می‌داد خوب بود

گفتم: خوب بود؟؟؟ دیگه دود از کله ام داشت بلند می شد

گفت: خوب بد نبود دیگه

گفتم: پسر  تو این رقم ها که تو ماشین حساب ما هم جا نمی شود رو میخوای سرمایه گذاری کنی نه اینکه خودت و لباسهایت بخواد بره  کار کنه

گفت: یعنی چی ؟

گفتم: یعنی اینکه تو فقط همون پول زمین رو اگر بزاری بانک (که فقط برای جا افتادن مطلب گفتم وگرنه خودم با این مورد مشکل دارم)۲ میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان سودش می‌شود !!!

حالا اگه بگیم پول ساخت رو خورد خورد می دهید باز هم یعنی اگه با این پول کاری نداشته باشی ۳ میلیارد سود می کنی اونوقت تو میگی ۳۰۰ یا ۴۰۰ میداد خوب بود ؟؟

برو برو پسر قشنگ سایت های کاریابی رو بگرد یا درخواست های ساختمان یار رو چک کن یه شغل سرپرست کارگاهی چیزی پیدا کن مثل بچه خوب برو سر کار و قصدت هم این باشه که فعلاً تجربه کسب کنی  پول بابات رو هم بیار توی ساختمان یار سرمایه‌گذاری کن و حالش رو ببر😉

گفت : جدی ؟؟

گفتم : نه جدی جدی ولی روش فکر می‌کنیم

دوست نداشتم ناامیدش کنم ولی وقتی داشت از پیش من میرفت خیلی دلم برایش سوخت معلوم بود روزها تو ذهنش داشته می ساخت و می فروخته ولی چه میشد کرد این واقعیت امروز ما است

علی سلطانیه

پائیز ۱۳۹۷

14 دیدگاه . خروج و جدید

چرت و پرت بهش گفتی

با تشکر از شما خوشحال میشویم نظر شما را هم با توضیحات بیشتر و اینکه کجای این حساب بیشترین خطا را داره بدانیم ممنون

سپاس از متنی که زمان گذاشتید و نوشتید،
یک جای متن ناقص هست و اون هم سود ۱۰۰ میلیون میشود است
نکته دیگه این که
چرا اینقدر مغرضانه نوشتید،از همان ب بسم الله با توپ پر،چه خبره دوست عزیز؟

آقا مسعود با تشکر از شما ولی واقعیت این هست که شغل ساختمان سازی یکی از سخت ترین و پر مسئولیت ترین شغل ها میباشد و کاری ندارم که کسانی که چندین سال است در این حیطه کار میکنند و سود خوبی هم کرده اند ولی تو بازار فعلی اصلا برای شروع شغل خوبی نیست تشکر از شما بزرگوار

اصلا مطلب خوبی نبود. کاملا غیر علمی و آماتوری.
کار من ساخت و ساز هست و به هیچ عنوان مطالب شما صحیح نبود.

ممنون از اینکه نظر خود را مطرح فرمودید

پس اگه اینطور که شما میگین باشه هیچ بساز بفروشی نباید سود می کرد معیار های شما اشتباه ست من که هر کی دور و برم ساخت و ساز کرده و می شناسمش سود های کلانی کرده حتی تو شهرستان های کوچک همین چند وقته پیش دوستم یه ساختمان ویلایی ساخته کل هزینه هاش به ۴۵۰ میلیون هم نرسیده (ساخت و ساز و زمین و شهرداری و ….) الان ازش یک میلیارد میخرن یعنی ۵۵۰ میلیون سود طی یک سال با ۴۵۰ میلیون هزینه که تازه خورد خورد هزینه کرده(قابل توجه من و شما کارگران زحمت کش کل سال حقوق مون میشه ۲۰ میلیون اونم هر روز هر روز سر کار و ….) نکنه ترس از زیاد شدن دست تو این کار دارین و یا ترس و یا حسادت از چیزی
روزی رسان معبود الهی است (اگر پاسخی داشتین به ایمیل من مراجعه کنید خوشحال میشم دلیل یا اشتباه خودم از نظر شما بدونم)
با تشکر از شما دوست عزیز

تشکر از اینکه نظر خود را مطرح نمودید خوشحال میشویم بفرمایید کدوم قسمت مشکل دارد و صد البته این محاسبات برای شرایطی است که تورم نداشته باشیم در بخش ساختمان

یک مشت اراجیف، اخرش میگه بیا تو شرکت ما برات می سازیم ،،،،تو اگه کار بلد بودیییی

ساختمان یار کار اجرایی انجام نمیده دوست عزیز با تشکر از شما

من فكر ميكنم شما در محاسبات خودتون يكم اشتباه دارين،
من خودم اخيرا روي ملكي در محدوده نارمك منطقه ٨ كار كردم و اصلا حساب كتابم با حساب كتاب شما جور در نمياد!
١- شما از ٤٠٠ متر زمين در هر طبقه ٣ واحد ٧٥ متري يعني جمعا ٢٢٥ متر اپارتمان گرفتين كه با حساب مساحت راهپله ميشه ٢٤٥ متر، پس ١٥٥ متر زمين به امان خدا بابت حياط و … بدون استفاده باقي بمونه ؟
از يه خونه كلنگي ٢٤٠ متري ميشه جواز ساخت ١٥٠ اپارتمان در هر طبقه ( يه واحد ٩٠ متري دو خواب و يه واحد ٦٠ متري يك خواب ) رو گرفت، ٢٠ متر هم مساحت راهپله و ٧٠ متر هم حياط و ….
٢- زميني كه شما در جنت اباد ميخرين متري ٣٠ ميليون تومن ايا اگر به اپارتمان تبديل بشه هر واحد متري ١١ ميليون يا ١٤ ميليون به فروش ميرسه ؟
البته كه قيمت تمام شده يك اپارتمان برميگرده به عرضه و تقاضا و اين كه ملك در ركود باشه يا مشتري براش بيشتر از قبل باشه يا ….
ولي معمولا در سمت شرق كه ما كار ميكنيم، يك چيزي به اين عرف داريم كه ميگيم قيمت يك متر از زمين يا خانه كلنگي در يك كوچه تقريبا ١.٥ تا ٢ برابر قيمت يك متر اپارتمان نوساز هست در همان كوچه!
يعني از زمين متري ٣٠ ميليون تومن حداكثر ميشه يك اپارتمان متري ٢٠ ميليون در اورد !
٣- خب پس ييايم يه خونه كه خودم تجربه ساختشو دارم تو منطقه نارمك بسازيم :
زمين متري ٣٠، ٢٤٠ متر زمين كه ميشه ٧.٢ ميليارد،
هزينه ساخت + جواز + مهندس ناظر + تاسيسات برقي و مكانيكي و…. براي هر متر مربع زير بنا برابر ٢.٣ ميليون تومن ( مصالح متوسط نه مرغوب و نه ضعيف )
زمين ما ٢٤٠ متر بود كه در اختيار ما ١٥٠ متر مساحت حداكثر در هر طبقه براي فروش قرارميده،
اپارتمان ما ٥ طبقه هست و ١ طبقه پاركينگ كه قيمت ساخت طبقه پاركينگ نصف قيمت ساخت واحد مسكوني هست. ( چون نيازي به پاركت شدن و نازك كاري و كابينت و … نداره! ) يعني در كل ما ٥.٥ طبقه داريم،
پس : ٢.٣*٥.٥*١٥٠ كه ميشه تقريبا ١.٩ ميليارد،
جمع هزينه ها پس از تحويل كليد = ٩.١ ميلارد تومن،
اگر تورمي نداشته باشيم، بعد از يك سال هر متر اپارتمان رو ميتونيم متري ٢٠ ميليون بفروشيم،
٢٠*١٥٠*٥ كه ميشه ١٥ ميليارد،
١٥-٩.١ كه ميشه ٥.٩ ميليارد سود،
حتي اگر بازار مسكن راكد باشه و ما مجبور باشيم واحد هامونو متري ١٧ تومن ( يعني نصف قيمت هر متر زمين ) بفروشيم بازم ميشه : ١٧*١٥٠*٥ كه ميشه ١٢.٧٥ ميليارد، يعني بازم ٣،٦ ميليارد سود،
تازه اين محاسبات در صورتي هست كه قيمت زمين اصلا افزايش پيدا نكنه،
اگر به هر دليلي پس از پايان ساخت قيمت زمين از متري ٣٠ تومن به متري ٦٠ تومن جهش كرد، شما با اين كه زمين رو متري ٣٠ تومن خريدي ولي الان اپارتمانت رو متري ٣٠ تا ٤٠ ميليون ميفروشي! ( يعني هيچ دليلي نداره كه با افزايش قيمت زمين و تورم ملكت رو بخواي با قيمتي كه كارتو شروع كردي بفروشي) 

ممنون که تجربه خود را مطرح نمودید

دوست عزيز من پارسال شروع كردم الانم دارم ميفروشم چرا آخه اطلاعات غلط ميديد ممكنه ساخت و ساز سود دهه هفتاد كه پدرم ميداد رو نده ولي هنوز هم حداقل يك سود ٢٥٪؜ داره لطفاً مردم رو گمراه نكنيد

انشاله که اینطور باشد که شما میفرمایید ولی سود ۲۵ درصد با خرید اوراق مشارکت نیز قابل دستیابی هست و ریسک کمتری دارد متشکر از اینکه نظر خود را با ما در میان گذاشتید

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.